군서 월곡 임대아파트 공사 재개될까?

국토부 '장기방치 건축물 예비 선도사업' 선정 해결 실마리
소유권분쟁 등 권리관계만 풀리면 분양 등에는 문제없을 듯
지난 2005년 공사 중단 이후 12년 동안 방치되어온 군서면 월곡리 임대아파트가 국토교통부의 2018년 공사 중단 장기방치 건축물 3차 선도사업 대상지 중 예비사업 대상지로 선정됐다. 그동안 국립공원 월출산의 경관을 해치고 있는 임대아파트 재건축을 위해 다각적인 노력을 기울여온 성과물이 처음 나온 것이다.
앞으로 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)의 타당성조사가 남아있기는 하다. 특히 LH는 사업주체와의 협상, 토지 인수, 자치단체 추진의지, 개발수요 발굴 등 사업성을 재분석해 이를 토대로 오는 5월까지 본 사업 추진 여부를 확정할 계획이다. 따라서 정확히 표현하면 “아직 정해진 것은 없다”해도 과언은 아니다.
하지만 10년 넘게 방치되면서 구제불능처럼 보였던 건축물이 그나마 공사 재개의 실마리를 찾았다는 점에서 이번 예비 선도사업 선정의 의미는 크다. 특히 소유권분쟁 등 복잡하게 얽힌 권리관계만 제대로 풀린다면 아파트의 위치 등을 감안할 때 분양 전망은 좋아 월곡리 일대의 주거여건에 획기적인 변화가 기대된다.
■ 군서 월곡 임대아파트는?
군서면 월곡리 임대아파트는 470번지와 472-7번지 일대 대지면적 1만4천240㎡(4천307평)에 건축연면적은 3만3천 116.06㎡(1만17평)다. 지하 1층 지상 15층 아파트 3개 동 85㎡(32평형) 이하 297세대를 건립할 계획으로, ㈜파인엔씨건설(대표 정종희)이 지난 2000년 4월 사업계획 승인을 얻었다.
당초 사업기간은 2005년 11월까지였으나 이해 공사가 중지돼 현재에 이르고 있다. 골조공사는 완료된 반면 내부수장공사가 진행 중인 상태로 공정률은 65%였다.
공사과정에서 여덟 차례에 걸쳐 사업주체, 기간, 사업비 등이 변경된데 이어, 공사 중지 상태가 장기화하면서 권리관계도 복잡하게 얽혀, 군이 지난 2006년 당시 대한주택공사 등과 매입 등을 협의한 이래 지속적인 정상화 노력에도 불구하고 해결점을 찾지 못한 채 방치되어왔다.

■ 장기방치 건축물 예비 선도사업은?
이런 상황에서 해결의 실마리가 생긴 것은 지난 2016년 1월 '공사 중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별법'이 제정되고, 국토부가 전국 곳곳의 공사 중단 건축물에 대한 대대적인 정비에 나서면서부터다.
특히 군은 그동안 수차례에 걸쳐 국토부에 장기 방치 건축물 선도사업 제안서를 내는 등 심혈을 기울인 끝에 이번에 예비사업 대상지 중 한 곳에 포함됐다.
국토부의 이번 심의에서는 본 사업 2개소, 예비사업 2개소가 선정됐다. 군 관계자는 “선정된 4곳 모두 평가기준인 자치단체의 추진의지, 공익성, 사업성, 이해관계자의 추진의지, 사업 용이성 등에서 높은 평가를 받았다”면서, “특히 영암군의 경우 지자체장의 추진 의지와 공익성에서 높은 점수를 받았다”고 설명했다.
선정된 본 사업 2개소는 사업 추진이 확정된 경우다, 또 군서 월곡 임대아파트처럼 예비사업 대상지에 포함된 2개소의 경우 주변개발여건 등을 종합적으로 검토해 최적의 정비모델을 반영한 선도사업 계획을 수립, 국토부가 지원하고, 한국토지주택공사(LH)가 협약을 거쳐 사업대행자로서 직접 개발에 참여, 사업을 추진하게 된다.
■ 조기 공사재개 가능성 및 전망은?
하지만 국토교통부와 LH의 타당성조사 과정이 만만치 않을 것으로 보인다. 따라서 조기 공사재개 가능성은 점치기 어려울 전망이다. 일단 LH는 사업주체와의 협상, 토지 인수, 자치단체 추진의지, 개발수요 발굴 등 사업성을 재분석해 이를 바탕으로 오는 5월 사업 추진 여부를 확정할 계획이다. 이 과정에서 소유권이 바뀐 토지 인수와 복잡하게 얽힌 사적인 관리관계를 얼마나 효율적이고 빠르게 풀어내느냐가 계획 확정 및 공사재개의 관건이 될 전망이다.
또 토지 인수와 권리관계 해소가 정상적으로 추진될 경우 군은 임대아파트의 사업성이나 분양전망은 충분하다고 파악하고 있다. 실제로 현재까지 투자된 공사비 등은 110억여원에 이르는 것으로 분석됐다. 또 선도사업 선정을 위해 토지 매입, 권리관계 해소 등 우선 해결해야 할 비용으로 180억여원이 소요될 것으로 추정됐다. 가상이기는 하지만 세대 당 분양가를 1억2천여만원으로 책정할 경우 일정부분 수익금이 발생할 수 있을 것으로 전망됐다.
일각에서는 이 임대아파트가 장기방치로 인해 주민피해가 큰 만큼 군이 적극 나서 예산을 투입해서라도 선도사업으로 확정될 수 있도록 적극 나서야 한다는 지적도 나오고 있다. 여기에는 아파트가 관광지인 구림마을 인근이고, 바로 앞에 국립종자원 벼 정선시설이 들어서며, 경운대 항공학과 교육장 입지 등을 감안할 때 분양수요는 충분하다는 판단이 뒷받침되어 있다. 또 장기방치에도 불구하고 아파트의 골조는 구조적 안정성이 우수하다는 점도 조속한 공사 재개 필요성을 키우고 있다.
군 도시개발과 이영현 과장은 “주택팀 허가민원팀 도시시설팀 등으로 전담조직을 꾸려 선도사업으로 최종 확정될 수 있도록 행정적 재정적 지원을 아끼지 않을 방침”이라고 밝혔다.